Cách Tính Giá Xây Dựng Theo M2 Chuẩn Nhất 2026 (Cập Nhật Mới)

Khi có ý định xây nhà, câu hỏi đầu tiên mà hầu hết gia chủ đặt ra là "xây nhà hết bao nhiêu tiền?". Để trả lời chính xác, các đơn vị thi công thường áp dụng phương pháp Tính Giá Xây Dựng Theo M2. Đây là cách tính phổ biến, minh bạch và dễ dự trù ngân sách nhất hiện nay. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ công thức, Cách Tính Giá Xây Dựng Theo M2 ,cách quy đổi diện tích và những yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây dựng.

1. Vì Sao Nên Tính Giá Xây Dựng Theo M2?

Cách Tính Giá Xây Dựng Theo M2 là phương pháp lấy tổng diện tích xây dựng thực tế của công trình nhân với đơn giá thi công trên mỗi m2. Phương pháp này được ưa chuộng bởi:

• Dễ dự toán nhanh: Chỉ cần biết diện tích đất và số tầng, gia chủ có thể ước lượng chi phí ngay từ đầu.
• Minh bạch, dễ so sánh: Có thể đối chiếu đơn giá giữa các nhà thầu khác nhau.
• Phù hợp với nhà ở dân dụng: Từ nhà cấp 4, nhà phố, biệt thự đến nhà ống đều áp dụng được.

Tuy nhiên, đây chỉ là con số tham khảo ban đầu. Chi phí thực tế còn phụ thuộc vào thiết kế, vật tư và điều kiện thi công cụ thể của từng công trình.

2. Công Thức Tính Giá Xây Dựng Theo M2

Công thức tổng quát được sử dụng phổ biến:

Chi phí xây dựng = Tổng diện tích xây dựng (m2) x Đơn giá thi công (đồng/m2)

Trong đó, tổng diện tích xây dựng không đơn thuần là diện tích sàn của một tầng mà là tổng diện tích quy đổi của tất cả các hạng mục trong công trình, bao gồm móng, mái, sân, tầng hầm (nếu có)...

2.1. Cách Tính Diện Tích Xây Dựng Từng Hạng Mục

Đây là phần quan trọng nhất vì nhiều gia chủ dễ tính thiếu diện tích dẫn đến báo giá bị lệch so với thực tế.

a. Diện tích móng

• Móng đơn: 20 - 25% diện tích tầng trệt
• Móng băng: 30 - 50% diện tích tầng trệt
• Móng cọc (ép cọc bê tông): 35 - 50% diện tích tầng trệt (tùy số lượng đài móng)
• Móng bè: 50 - 70% diện tích tầng trệt

b. Diện tích tầng hầm (nếu có)

• Hầm sâu dưới 1,5m so với code vỉa hè: tính 150% diện tích
• Hầm sâu 1,5m - 2m: tính 170% diện tích
• Hầm sâu trên 2m: tính 200% diện tích

c. Diện tích các tầng

Tính 100% diện tích sàn xây dựng thực tế của mỗi tầng.

d. Diện tích sân thượng

• Có mái che: tính 75% diện tích
• Không có mái che, có lát nền: tính 50% diện tích

e. Diện tích mái

• Mái bê tông cốt thép (BTCT) không lát gạch: tính 30% diện tích
• Mái bê tông cốt thép có lát gạch: tính 50% diện tích
• Mái ngói kèo sắt: tính 70% diện tích nghiêng
• Mái tôn: tính 15 - 30% diện tích

f. Diện tích ban công, sân trước, sân sau

• Ban công: tính 50% diện tích
• Sân có đổ cột, đổ đà kiên cố: tính 50 - 70% diện tích
• Sân đơn giản (lát gạch, không kết cấu): tính 30 - 50% diện tích

2.2. Ví Dụ Minh Họa Cách Tính

Giả sử một căn nhà phố có các thông số sau:

• Diện tích đất: 5m x 20m = 100m2
• Xây 1 trệt, 2 lầu, mái bê tông cốt thép lợp ngói
• Móng băng
• Sân trước 10m2, sân thượng có mái che 20m2

Cách tính diện tích xây dựng:

• Móng băng: 100m2 x 40% = 40m2
• Trệt + Lầu 1 + Lầu 2: 100m2 x 3 = 300m2
• Mái BTCT lợp ngói: 100m2 x 70% = 70m2
• Sân trước: 10m2 x 50% = 5m2
• Sân thượng có mái che: 20m2 x 75% = 15m2

Tổng diện tích xây dựng = 40 + 300 + 70 + 5 + 15 = 430m2

Nếu đơn giá thi công phần thô là 3.500.000 đồng/m2:

Chi phí xây dựng = 430 x 3.500.000 = 1.505.000.000 đồng

3. Đơn Giá Xây Dựng Theo M2 Hiện Nay Là Bao Nhiêu?

Đơn giá xây dựng thay đổi tùy theo gói thi công, khu vực và thời điểm thị trường vật liệu. Dưới đây là bảng tham khảo phổ biến với các gói thi công:

Lưu ý: Đây là mức giá tham khảo mang tính tương đối, có thể chênh lệch tùy theo thời điểm và đơn vị thi công. Gia chủ nên liên hệ trực tiếp nhà thầu để được báo giá chính xác theo bản vẽ thiết kế cụ thể.

4. Những Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Xây Dựng Theo M2

4.1. Loại hình thi công

Xây phần thô (chỉ hoàn thiện kết cấu, tô trát) sẽ có giá thấp hơn nhiều so với xây trọn gói (bao gồm cả hoàn thiện nội thất, thiết bị vệ sinh, sơn nước, cửa...).

4.2. Chất lượng vật tư sử dụng

Cùng một diện tích nhưng sử dụng gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, sơn nước ở phân khúc khác nhau sẽ khiến đơn giá m2 chênh lệch đáng kể, có khi lên tới 30 - 50%.

4.3. Kết cấu và địa chất công trình

Nền đất yếu cần gia cố móng (ép cọc bê tông, cừ tràm) sẽ làm tăng chi phí phần móng, kéo theo tổng chi phí xây dựng tăng lên.

4.4. Vị trí, điều kiện thi công

Công trình nằm trong hẻm nhỏ, khó vận chuyển vật tư, hoặc ở khu vực có giá nhân công cao sẽ khiến đơn giá m2 cao hơn mặt bằng chung.

4.5. Thiết kế kiến trúc

Nhà có nhiều chi tiết trang trí, hoa văn phào chỉ, mái phức tạp (mái Thái, mái nhiều lớp) thường tốn nhiều công và vật tư hơn nhà thiết kế đơn giản, hiện đại.

4.6. Thời điểm thi công

Giá vật liệu xây dựng (sắt thép, xi măng, cát đá) biến động theo thị trường từng thời điểm, ảnh hưởng trực tiếp đến đơn giá thi công.

5. Một Số Lưu Ý Khi Áp Dụng Cách Tính Giá Xây Dựng Theo M2

• Yêu cầu báo giá chi tiết bằng văn bản: Hợp đồng cần ghi rõ hạng mục nào tính 100%, hạng mục nào tính theo phần trăm để tránh phát sinh tranh chấp.
• Kiểm tra kỹ danh mục vật tư đi kèm: Với gói trọn gói, cần có bảng liệt kê chủng loại, thương hiệu, quy cách vật tư sử dụng.
• Dự trù thêm chi phí phát sinh: Nên dự trù thêm khoảng 10 - 15% tổng chi phí cho các phát sinh trong quá trình thi công.
• So sánh từ nhiều nhà thầu: Không nên chỉ chọn đơn vị báo giá thấp nhất mà cần xem xét uy tín, chất lượng thi công thực tế.
• Xem xét kỹ hợp đồng thi công: Điều khoản thanh toán, tiến độ, bảo hành công trình cần được thỏa thuận rõ ràng trước khi ký kết.

6. Câu Hỏi Thường Gặp

Xây nhà 100m2 hết bao nhiêu tiền?

Với nhà 1 trệt 1 lầu trên đất 100m2 (diện tích xây dựng thực tế khoảng 250 - 280m2 sau khi quy đổi móng, mái, sân), chi phí phần thô dao động khoảng 800 triệu - 1 tỷ đồng, còn xây trọn gói có thể từ 1,4 - 2 tỷ đồng tùy vật tư lựa chọn.

Tính giá xây dựng theo m2 có chính xác 100% không?

Đây là cách tính sơ bộ giúp dự trù ngân sách ban đầu. Giá chính xác cuối cùng cần dựa trên bản vẽ thiết kế kỹ thuật, bóc tách khối lượng chi tiết (dự toán) mới cho ra con số sát thực tế nhất.

Nên chọn xây phần thô hay trọn gói?

Nếu gia chủ có kinh nghiệm, thời gian giám sát và muốn tự chọn vật tư, nội thất theo ý thích thì nên chọn xây phần thô. Ngược lại, nếu muốn tiết kiệm thời gian, công sức quản lý thì xây trọn gói sẽ phù hợp hơn.

Kết Luận

Nắm được cách tính giá xây dựng theo m2 giúp gia chủ chủ động hơn trong việc lập kế hoạch tài chính trước khi bắt tay vào xây nhà. Tuy nhiên, đây chỉ là bước tính toán sơ bộ ban đầu. Để có con số chính xác nhất, gia chủ hãy liên hệ PCC để được khảo sát thực tế, lên bản vẽ và báo giá dự toán chi tiết theo từng hạng mục công trình cụ thể.

---

📞 Hotline: 0903.987.668
🌐 Website: kientrucpcc.vn
📍 Trụ sở: 127 Nguyễn Thị Nhỏ, phường Tân Hòa, TP.HCM