Ngành Xây Dựng Có Gì Thay Đổi Từ Ngày 01/07/2026? Những Điều Doanh Nghiệp Cần Biết

Ngày 01/07/2026 đánh dấu một cột mốc pháp lý quan trọng bậc nhất của ngành xây dựng Việt Nam trong nhiều năm trở lại đây. Đây là thời điểm Luật Xây dựng 2025 (số 135/2025/QH15) chính thức có hiệu lực toàn diện, kéo theo hàng loạt nghị định, thông tư hướng dẫn mới được ban hành đồng bộ. Với 10 năm làm marketing trong ngành xây dựng, tôi hiểu rằng mỗi lần "đổi luật" đều là lúc doanh nghiệp xây dựng buộc phải rà soát lại quy trình pháp lý, hồ sơ năng lực và cả chiến lược kinh doanh của mình. Bài viết dưới đây tổng hợp toàn bộ những thay đổi cốt lõi của ngành xây dựng thay đổi 2026 và gợi ý hành động cụ thể để doanh nghiệp không bị động trước "làn sóng" quy định mới này.

1. Ngành Xây Dựng Có Gì Thay Đổi Từ Ngày 01/07/2026?

Được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 10/12/2025, Luật Xây dựng 2025 thay thế toàn bộ Luật Xây dựng 2014 (đã qua nhiều lần sửa đổi) kể từ ngày 01/07/2026.

Lộ trình áp dụng: điều gì có hiệu lực sớm từ 01/01/2026

Một số nội dung quan trọng như miễn giấy phép xây dựng cho dự án đầu tư công đặc biệt đã được áp dụng sớm từ 01/01/2026, trong khi phần lớn quy định về cấp phép, thẩm định thiết kế, điều kiện năng lực hành nghề và quản lý chất lượng công trình chính thức vận hành đầy đủ từ 01/07/2026.

Danh sách văn bản hướng dẫn đi kèm có hiệu lực cùng thời điểm

Đi kèm với luật mới là một loạt văn bản hướng dẫn cùng có hiệu lực từ ngày 01/07/2026:

Nghị định 217/2026/NĐ-CP

Quy định về quản lý hoạt động xây dựng, thay thế Nghị định 175/2024/NĐ-CP với nhiều nội dung bổ sung.

Thông tư 34/2026/TT-BXD

Quy định chi tiết về cấp công trình xây dựng, thay thế toàn bộ Thông tư 06/2021/TT-BXD.

Thông tư 36, 37, 38/2026/TT-BXD

• Thông tư 36/2026/TT-BXD: hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
• Thông tư 37/2026/TT-BXD: hướng dẫn xác định định mức dự toán và chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật.
• Thông tư 38/2026/TT-BXD: về định mức xây dựng, thay thế các Thông tư 12/2019, 09/2024 và các văn bản liên quan.

Việc thay đổi đồng loạt hệ thống văn bản này có nghĩa là gần như toàn bộ quy trình từ xin phép, thiết kế, thi công, nghiệm thu đến thanh quyết toán đều cần được doanh nghiệp cập nhật lại.

2. Mở rộng diện miễn giấy phép xây dựng – thay đổi được quan tâm nhất

Đây là thay đổi được cộng đồng chủ đầu tư quan tâm nhiều nhất trong đợt cập nhật giấy phép xây dựng 2026. Theo Điều 43 Luật Xây dựng 2025, phạm vi miễn giấy phép xây dựng được mở rộng, bổ sung thêm nhiều nhóm công trình.

Các nhóm công trình được bổ sung miễn giấy phép từ 01/07/2026

• Công trình xây dựng cấp bách, dự án đầu tư công đặc biệt và dự án theo thủ tục đầu tư đặc biệt.
• Công trình trên đất quốc phòng, an ninh.
• Công trình trên biển thuộc dự án ngoài khơi đã được giao khu vực biển.
• Cảng hàng không và các công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không.
• Công trình nằm trong dự án khu đô thị đã được thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, không còn giới hạn số tầng như trước.
• Nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500m² tại khu vực nông thôn chưa có quy hoạch chi tiết hoặc quy chế quản lý kiến trúc.

Nghĩa vụ vẫn phải thực hiện dù được miễn phép

Các công trình được miễn phép vẫn phải gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ thiết kế đến cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương trước khi thi công (trừ nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình). Miễn giấy phép không đồng nghĩa với miễn trách nhiệm – chủ đầu tư vẫn phải đảm bảo an toàn công trình, tuân thủ quy hoạch và các quy chuẩn kỹ thuật liên q

3. Siết chặt điều kiện xây dựng nhà ở nông thôn quy mô lớn

Một thay đổi mang tính bước ngoặt là việc bổ sung điều kiện "tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500m²" đối với nhà ở nông thôn được miễn phép.

Ngưỡng 500m² – ranh giới bắt buộc xin giấy phép xây dựng

Trước đây, nhà ở nông thôn hầu như được miễn phép không giới hạn diện tích, dẫn đến tình trạng nhiều công trình quy mô lớn, thậm chí là nhà xưởng, "núp bóng" nhà ở để né thủ tục cấp phép, gây phá vỡ quy hoạch. Từ 01/07/2026, bất kỳ công trình nhà ở nào tại nông thôn có diện tích sàn từ 500m² trở lên đều bắt buộc xin giấy phép và chịu thẩm định thiết kế.

Doanh nghiệp thi công nhà dân dụng cần lưu ý gì

Với các đơn vị thi công nhà dân dụng quy mô vừa và lớn ở khu vực ven đô, ngoại thành, đây là thời điểm cần chủ động tư vấn khách hàng về thủ tục pháp lý ngay từ giai đoạn lên ý tưởng thiết kế, tránh phát sinh rủi ro bị đình chỉ thi công.

4. Thay đổi thẩm quyền cấp phép: UBND cấp xã tham gia sâu hơn

Bối cảnh phân cấp, phân quyền

Từ 01/07/2026, UBND cấp xã được giao thực hiện gia hạn, cấp lại giấy phép xây dựng – một phần trong xu hướng phân cấp, phân quyền mạnh hơn cho chính quyền cơ sở sau khi mô hình chính quyền địa phương hai cấp được vận hành.

Doanh nghiệp cần làm gì

Doanh nghiệp xây dựng cần cập nhật lại đầu mối liên hệ, quy trình nộp hồ sơ tại từng địa phương vì thẩm quyền giải quyết thủ tục có thể đã thay đổi so với trước đây.

5. Cấp mã định danh điện tử cho mọi dự án, công trình xây dựng

Mục tiêu của việc cấp mã định danh điện tử

Một điểm mới đáng chú ý là từ 01/07/2026, mọi dự án, công trình xây dựng sẽ được cấp mã định danh điện tử. Đây là bước tiến trong chuyển đổi số ngành xây dựng, giúp cơ quan quản lý nhà nước theo dõi vòng đời công trình minh bạch hơn.

Yêu cầu đặt ra cho doanh nghiệp

Doanh nghiệp cần số hóa hồ sơ dự án ngay từ đầu để đồng bộ dữ liệu với hệ thống quản lý mới, tránh bị động khi cơ quan quản lý yêu cầu tra cứu hoặc đối chiếu thông tin công trình.

6. Thay đổi về phân cấp công trình và điều kiện năng lực hành nghề

Khung pháp lý mới về cấp công trình

Thông tư 34/2026/TT-BXD thiết lập khung pháp lý mới về xác định và áp dụng cấp công trình xây dựng, làm căn cứ xác định thẩm quyền cấp giấy phép, yêu cầu quản lý chất lượng.

Điều kiện năng lực hành nghề áp dụng đầy đủ từ 01/07/2026

Song song đó, các quy định về điều kiện năng lực hành nghề cá nhân, chứng chỉ hành nghề hạng I, II, III cũng chính thức áp dụng đầy đủ từ mốc thời gian này. Đặc biệt, nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng nay cũng bắt buộc phải do người có chuyên môn thiết kế, thay vì có thể tự thiết kế như một số trường hợp trước đây.

Doanh nghiệp tư vấn thiết kế, thi công cần rà soát ngay

• Chứng chỉ hành nghề của đội ngũ kỹ sư, kiến trúc sư đã đúng hạng, đúng lĩnh vực theo cấp công trình mới hay chưa.
• Hồ sơ năng lực tổ chức có cần bổ sung, cập nhật theo quy định mới không.

7. Ban hành hệ thống định mức, đơn giá xây dựng mới

Hệ thống thông tư định mức mới thay thế văn bản cũ

Song song với luật, Bộ Xây dựng ban hành hệ thống thông tư về định mức xây dựng mới (định mức dự toán khảo sát, thí nghiệm chuyên ngành, sửa chữa – bảo dưỡng, sử dụng vật liệu, chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng), thay thế các Thông tư 12/2019, 09/2024 và một số văn bản liên quan trước đó.

Ảnh hưởng đến đấu thầu và thanh quyết toán

Đây là cơ sở trực tiếp ảnh hưởng đến việc lập dự toán, đấu thầu và thanh quyết toán công trình. Với các nhà thầu, việc chậm cập nhật định mức mới có thể dẫn đến sai lệch giá thầu, ảnh hưởng biên lợi nhuận ngay từ khâu lập hồ sơ dự thầu.

8. Quy định chuyển tiếp: Hợp đồng và công trình đang thực hiện xử lý thế nào?

Đây là phần doanh nghiệp cần đặc biệt lưu tâm để tránh tranh chấp hợp đồng khi Luật Xây dựng 2025 chính thức thay thế luật cũ.

Hợp đồng xây dựng ký trước 01/07/2026

Tiếp tục thực hiện theo Luật Xây dựng 2014, chỉ áp dụng quy định của luật mới trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc "hoàn cảnh thay đổi cơ bản" – một khái niệm mới, cho phép điều chỉnh dự án khi giá vật liệu biến động mạnh vượt tầm kiểm soát hoặc điều kiện địa chất thực tế khác biệt lớn so với khảo sát ban đầu.

Hợp đồng đang đàm phán, chưa ký kết

Các bên có thể thỏa thuận áp dụng quy định của Luật Xây dựng 2025, miễn là phù hợp với quá trình lựa chọn nhà thầu (nếu có).

Công trình đã khởi công trước 01/07/2026

Thuộc diện kiểm tra công tác nghiệm thu theo luật cũ nhưng không còn thuộc diện phải kiểm tra theo luật mới thì không cần thực hiện kiểm tra nghiệm thu nữa. Ngoài ra, thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở đã được thẩm định theo luật cũ, nếu điều chỉnh, sẽ không phải thẩm định lại – giúp tiết kiệm đáng kể thời gian và chi phí cho chủ đầu tư.

9. Doanh nghiệp xây dựng cần làm gì để thích ứng?

Dựa trên những thay đổi trên, dưới góc độ tư vấn cho các doanh nghiệp trong ngành, tôi đề xuất 5 nhóm hành động ưu tiên.

1. Rà soát hợp đồng đang triển khai và sắp ký

Xác định rõ văn bản pháp lý áp dụng cho từng hợp đồng để tránh tranh chấp về sau.

2. Cập nhật chứng chỉ hành nghề, hồ sơ năng lực tổ chức

Đảm bảo đúng hạng, đúng lĩnh vực theo cấp công trình mới trước khi tham gia đấu thầu các dự án lớn.

3. Đào tạo lại bộ phận pháp chế – kỹ thuật

Cập nhật quy trình cấp phép mới, đặc biệt là các trường hợp miễn phép và thủ tục thông báo khởi công.

4. Cập nhật hệ thống dự toán, đơn giá nội bộ

Đồng bộ theo các thông tư định mức mới để đảm bảo tính cạnh tranh và chính xác khi lập hồ sơ thầu.

5. Số hóa hồ sơ dự án

Chuẩn bị cho việc cấp mã định danh điện tử nhằm đồng bộ với hệ thống quản lý mới của cơ quan nhà nước.

10. Câu hỏi thường gặp về thay đổi ngành xây dựng từ 01/07/2026

Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực từ ngày nào?

Luật Xây dựng 2025 (số 135/2025/QH15) được Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025 và chính thức có hiệu lực toàn diện từ ngày 01/07/2026, thay thế Luật Xây dựng 2014.

Nhà ở nông thôn diện tích bao nhiêu thì phải xin giấy phép xây dựng?

Từ 01/07/2026, nhà ở riêng lẻ tại nông thôn có tổng diện tích sàn xây dựng từ 500m² trở lên bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng, thay vì được miễn phép hoàn toàn như quy định cũ.

Hợp đồng xây dựng ký trước 01/07/2026 áp dụng theo luật nào?

Các hợp đồng ký trước 01/07/2026 tiếp tục thực hiện theo Luật Xây dựng 2014, chỉ áp dụng Luật Xây dựng 2025 khi xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Cơ quan nào có thẩm quyền cấp, gia hạn giấy phép xây dựng từ 01/07/2026?

UBND cấp xã được giao thực hiện gia hạn, cấp lại giấy phép xây dựng từ 01/07/2026, theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Kết luận

Giai đoạn 01/07/2026 là dấu mốc mà toàn bộ hành lang pháp lý ngành xây dựng Việt Nam được "làm mới" gần như đồng bộ – từ luật gốc, nghị định, thông tư hướng dẫn cho đến hệ thống định mức, đơn giá. Với các doanh nghiệp xây dựng, đây vừa là thách thức về khối lượng công việc cập nhật, vừa là cơ hội để tối ưu quy trình, giảm bớt thủ tục hành chính không cần thiết nhờ diện miễn giấy phép được mở rộng. Doanh nghiệp nào chủ động nắm bắt sớm Luật Xây dựng 2025, cập nhật hồ sơ năng lực và quy trình nội bộ sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc tiếp cận các dự án lớn, đặc biệt là các dự án có yêu cầu khắt khe về tính pháp lý như dự án FDI hay đầu tư công.

Lưu ý: Bài viết mang tính tổng hợp, tham khảo tại thời điểm biên soạn. Doanh nghiệp nên đối chiếu trực tiếp với văn bản pháp luật gốc (Luật Xây dựng 2025 số 135/2025/QH15, Nghị định 217/2026/NĐ-CP và các Thông tư 34, 36, 37, 38/2026/TT-BXD) hoặc tham vấn đơn vị pháp lý chuyên ngành xây dựng trước khi áp dụng vào trường hợp cụ thể của mình.

Liên hệ PCC để được tư vấn miễn phí

Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà, xin cấp giấy phép xây dựng, hoặc cần rà soát lại hồ sơ thiết kế – pháp lý cho công trình của mình theo quy định mới.

𝐂𝐨̂𝐧𝐠 𝐭𝐲 𝐓𝐍𝐇𝐇 𝐊𝐢𝐞̂́𝐧 𝐓𝐫𝐮́𝐜 𝐗𝐚̂𝐲 𝐃𝐮̛̣𝐧𝐠 𝐏𝐂𝐂

📞 Hotline: 0903.987.668

🌐 Website: kientrucpcc.vn

🎵 TikTok: kientrucpcc

📍 Trụ sở: 127 Nguyễn Thị Nhỏ, phường Tân Hòa, TP.HCM