Mật độ xây dựng là gì? Lộ giới là gì? Cách tính như thế nào? Là một trong những thông tin về xây dựng được khá nhiều người quan tâm. Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu khái niệm và cách tính mật độ, lô giới lô đất bạn nhé
Nội dung
Cách tính mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng là gì?
Mật độ xây dựng là tỉ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên tổng diện tích qui hoạch dự án. Chúng không bao gồm những diện tích chiếm đất của các công trình chung.
Phân loại mật độ xây dựng
– Mật độ xây dựng thuần là tỉ lệ chiếm đất của các công trình xây dựng: khu trung cư, khu nghỉ dưỡng, nhà ở,… trên tổng diện tích của lô đất.
Trong đó, không bao gồm diện tích của các công trình bên ngoài: bể bơi, sân thể thao vui chơi giải trí, các tiểu cảnh sân, vườn trang trí bên ngoài (trừ sân tennis và sân thể thao được thiết kế và xây dựng một cách kiên cố, chiếm diện tích lớn trên tổng bề mặt diện tích đất nền).
– Mật độ xây dựng gộp là những qui định được tính tại các vùng đô thị dựa trên tỉ lệ diện tích của các công trình kiến trúc trên toàn bộ tổng diện tích của toàn khu đất.
Theo đặc trưng công trình sẽ có các loại mật độ xây dựng tương ứng như:
– Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ
– Mật độ xây dựng nhà phố
– Mật độ xây dựng biệt thự
– Mật độ xây dựng chung cư
Công thức tính mật độ xây dựng
Dựa trên căn cứ Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ Xây dựng v/v Ban hành: ” Qui chuẩn kĩ thuật quốc gia về qui hoạch xây dựng” (QCXDVN 01:2008/BXD).
– Công thức:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%
Trong đó:
Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2): Được tính dựa vào hình chiếu bằng của công trình nhà phố, biệt thự, nhà ở…
Diện tích chiếm đất của công trình sẽ không bao gồm diện tích chiếm đất các công trình cụ thể: tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời (trừ khu vực sân tennis, sân thể thao xây dựng cố định…).
Quy định về mật độ xây dựng của các công trình
Mật độ xây dựng đối với nhà ở nông thôn
Quy định mật độ xây dựng ở khu vực nông thôn được chia thành 2 nhóm: quy định về mật độ xây dựng nhà ở và quy định về mật độ xây dựng tối đa.
Về quy định mật độ xây dựng nhà ở
- Đối với khu đất có diện tích từ 50m2 trở xuống, mật độ xây dựng tối đa là 100%
- Đối với khu đất có diện tích từ 50 – 75m2, mật độ xây dựng tối đa là 90%
- Đối với khu đất có diện tích từ 75 – 100m2, mật độ xây dựng tối đa là 80%
- Đối với khu đất có diện tích từ 100 – 200m2, mật độ xây dựng tối đa là 70%
- Đối với khu đất có diện tích từ 200 – 300m2, mật độ xây dựng tối đa là 60%
- Đối với khu đất có diện tích từ 300 – 500m2, mật độ xây dựng tối đa là 50%
- Đối với khu đất có diện tích từ 1000m2 trở lên, mật độ xây dựng tối đa là 40%
Về quy định mật độ xây dựng tối đa (chiều cao tối đa)
- Đối với công trình cao dưới 6m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 3 tầng
- Đối với công trình cao từ 6m – dưới 12m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 4 tầng
- Đối với công trình cao từ 12m – dưới 20m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 4 tầng
- Đối với công trình cao từ 20m trở lên, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 5 tầng
Mật độ xây dựng nhà phố
Thông thường, UBND sẽ đưa ra những quy định về mật độ xây dựng. Số tầng sẽ tùy thuộc vào địa điểm xây dựng, lộ giới.
- Chiều cao của công trình xây dựng phụ thuộc vào lộ giới
| Chiều rộng lộ giới L (m) | Chiều cao tối đa từ nền vỉa hè đến sàn tầng 1 | Độ cao chuẩn tại vị trí chỉ giới xây dựng tầng cao tối đa (m) | |||||
| Tầng 3 | Tầng 4 | Tầng 5 | Tầng 6 | Tầng 7 | Tầng 8 | ||
| L ≥ 25 | 7 | – | – | 21.6 | 25 | 28.4 | 31.8 |
| L ≥ 20 | 7 | – | – | 21.6 | 25 | 28.4 | 31.8 |
| 12 ≤ L < 20 | 5.8 | – | 17 | 20.4 | 23.8 | 27.2 | – |
| 12 ≤ L < 20 | 5.8 | – | 17 | 20.4 | 23.8 | – | – |
| 3.5 ≤ L < 7 | 5.8 | 13.6 | 17 | – | – | – | – |
| L < 3.5 | 5.8 | 11.6 | – | – | – | – | |
- Độ vươn của ban công và ô văng tùy thuộc vào lộ giới
| Chiều rộng lộ giới L (m) | Độ vươn tối đa |
| L < 6 | 0 |
| 6 ≤ L < 12 | 0.9 |
| 12 ≤ L < 20 | 1.2 |
| L ≥ 20 | 1.4 |
Bên cạnh những quy định trên, chủ đầu tư cũng cần phải chú ý đến một số vấn đề sau:
- Đối với nhà có hẻm, chủ đầu tư không được phép xây dựng sân thượng ở tầng trên cùng
- Đối với các con đường có lộ giới dưới 7m, chủ đầu tư chỉ được phép xây dựng 2 tầng lầu, trệt và sân thượng
- Đối với các con đường có chiều rộng nhỏ hơn 20m, chủ đầu tư chỉ được xây trệt, tầng lửng và 2 tầng lầu
- Đối với các con đường rộng hơn 20m, chủ đầu tư được phép xây tới 4 tầng cộng với tầng trệt, sân thượng và lửng.
Cách tính lộ giới lô đất
Lộ giới là gi?
Lộ giới là thuật ngữ được cơ quan quản lý nhà nước sử dụng. Nhằm chỉ ra ranh giới quy hoạch mở đường, mở hẻm hoặc xây dựng. Tại đô thị, lộ giới là phần đất được sử dụng dành cho các công trình kỹ thuật hạ tầng, đường giao thông hay không gian công cộng.
Cách tính lô giới lộ đất
Bước 1: Nhìn tổng quan khu đất chuẩn bị xây dựng, xác định các cột mốc lộ giới hay các biển báo liên quan đến lộ giới mà nhà nước cắm ở hai bên đường.
Bước 2: Từ vị trí của cột mốc lộ giới xác định lộ giới của tuyến đường tính từ tim đường sang hai bên.
Bước 3: Từ lộ giới đó chúng ta đi xác định khoảng lùi phù hợp với tuyến đường xây dựng và quy hoạch của cơ quan nhà nước.
Bước 4: Sau khi đã xác định được khoảng lùi của công trình ta sẽ được chỉ giới xây dựng, phần đất trong chỉ giới xây dựng sẽ là phần diện tích xây dựng công trình hợp pháp.
Liên hệ để được hỗ trợ tư vấn miễn phí
CÔNG TY TNHH KIẾN TRÚC XÂY DỰNG PCC
Address: 127 Nguyễn Thị Nhỏ, Phường 9, Quận Tân Bình, TP. HCM
Hotline: 0903.987.668
Email: info@kientrucpcc.vn
Website: https://kientrucpcc.vn
Fanpage: https://www.facebook.com/infokientrucpcc/
